부동산 PF(Project Financing)의 장점과 브릿지론이란 무엇인지 알아보기

부동산 PF(Project Financing)의 장점과 대규모 프로젝트 개발자에게 있어서 부동산 PF의 이점은 무엇이며, 브릿지론에 대해 알아겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

1. 부동산 PF란?

 

부동산 PF(Project Financing)는 부동산 개발 프로젝트에 대한 자금 조달 방법 중 하나로, 금융 기관이 부동산 개발 회사나 부동산 투자 회사에게 대출을 제공하거나 투자를 하는 방식입니다.

 

이는 부동산 개발 프로젝트의 성공 가능성에 따라 대출금 상환이나 투자금 회수가 결정됩니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 PF는 은행 등 금융기관이 특정 사업의 사업성과 미래 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법으로, 부동산 개발 사업에 대한 투자를 유도하여 일자리 창출 및 경제 성장에 기여합니다.

 

부동산 PF는 미래 사업 수익으로 상환하는 방식으로, 은행, 증권사, 투자회사 등 다양한 투자자가 참여합니다. 

 

예를 들어, 아파트 건설 회사가 은행으로부터 부동산 PF를 통해 자금을 조달하여 아파트를 짓고, 완공 후 분양 수익으로 대출금을 상환하는 경우가 있습니다.

 

 

부동산파이낸싱

 

2. 개발자로서 부동산 PF의 장점

 

부동산 PF를 통해 개발자는 부동산 개발 프로젝트에 필요한 자금을 조달할 수 있으며, 이는 부동산 개발 프로젝트의 성공 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다. 또한, 부동산 PF를 통해 개발자는 부동산 시장의 변동성에 대한 위험을 최소화할 수 있습니다.

 

대규모 프로젝트를 진행할 때 엄청난 크기의 자금을 비교적 수월하게 조달할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

또한 프로젝트의 성공 여부에 따라 수익률이 결정되어 투자자에게 투자의 리스크를 분산시키는 효과가 있습니다. 부동산 PF는 성공 여부가 중요하기 때문에, 큰 규모의 사업을 추진할 때 상대적으로 낮은 리스크로 자금을 조달할 수 있습니다. 

 

하지만 PF가 가진 단점도 명확합니다. 프로젝트의 수익성에 직접적으로 의존하기 때문에, 프로젝트가 예상대로 진행되지 않을 경우 큰 손실을 입을 수 있습니다.

 

 

3. 은행이 부동산 pf에 참여하면 얻는 이익은?

 

1) 은행이 부동산 PF에 참여하면, 부동산 개발 사업의 성공 가능성에 따라 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 또한, 부동산 개발 사업에 대한 정보를 수집하고 분석하여 투자 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

 

2) 부동산 PF는 프로젝트의 성공 여부에 따라 높은 수익을 얻을 수 있으며, 부동산 시장의 변동성에 대한 리스크를 분산 시킬 수 있습니다.

 

3) 프로젝트만을 담보로 대출을 할 수 있기 때문에 신용등급이 낮은 기업에도 대출을 할 수 있습니다.

 

 

 

4. 부동산 PF 절차

 

부동산 PF(Project Financing)는 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 PF는 크게 브릿지론과 본PF로 구분됩니다.

 

1) 브릿지론

착공 전 토지 매입 비용 등을 조달하기 위한 단기 대출로, 고위험· 고금리 상품입니다.

 

2) 본PF

착공 이후 공사비 등을 조달하기 위한 장기 대출로, 안정성이 높은 상품입니다.

부동산 PF는 부동산 개발 사업의 미래 수익을 담보로 대출을 실행하는 금융 기법으로, 금융 기관은 사업의 사업성, 현금 흐름 등을 종합적으로 평가하여 대출을 승인합니다.

 

 

 

 

 

<브릿지론이란?>

 

브릿지론은 부동산 개발 사업의 초기 단계에서 필요한 자금을 조달하기 위해 이용됩니다. 예를 들어, 토지 매입 비용, 설계 및 건설 비용 등을 조달하기 위해 이용됩니다.

브릿지론은 자금이 필요한 시점과 유입시점이 일치하지 않아 빌려쓰는 다리역할을 하는 단기자금을 말하며, 토지잔금대출 이라고도 합니다. 

 

통상 PF를 일으키려면 심사 등에 많은 기간이 걸리기 때문에 일시적으로 필요한 자금을 조달하여 쓰는 것을 브릿지론이라고 하며, 일반적으로 개발사업 토지 관련하여 일시적인 하자말소(근저당권, 가압류등)하여 부동산 소유권 확보를 위한 자금으로 사용하는 경우가 많이 있습니다. 

 

브릿지론은 일반적으로 제1금융권에서 차입하는 본 PF대출보다 높은 금리인 것이 특징이며, 저축은행과 같은 제2금융권에서 브릿지론을 받아 필요한 자금을 충당하고, 제1 금융권으로 갈아타는 것이 통상 절차입니다. 

 

최초 브릿지론을 통해 신용도가 비교적 낮은 시행사가 제 2금융권으로부터 자금을 조달하게 되며, 브릿지론의 이자율은 개인의 신용도나 대출 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

그러나 보통 본 PF대출 보다 높은 이자율을 적용 받는다고 알려져 있으며, 2021년 말 기준 부동산 PF 대출 잔액은 전체 금융사 기준 총 129조 9000억 원으로, 은행은 29조 원, 여신금융(캐피탈, 카드) 22조 1000억 원, 증권사 21조 6000억 원, 저축은행 10조 5000억 원, 상호금융 순으로 많았습니다.

 

 

 

 

 

 

<본 PF 대출시기>

 

본PF 대출 시기는 일반적으로 사업 부지 확보 및 인허가 등이 완료되고 착공 시점에 대출 받는 것이 일반적입니다.

주택건설사업의 미래 현금 수입 및 사업성을 담보로 주택건설 사업자가 대출 받는 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융의 원리금 상환을 책임지는 보증상품을 말합니다. 

 

PF보증은 분양사업의 경우 총 사업비의 50%(2024년 6월까지 70%) 이내, 임대사업의 경우 총 사업비의 70% 이내에서 보증이 가능하며, 보증서 발급일부터 대출원금의 최종 상환기일까지 보증기간이 됩니다.

 

주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증규모는 아파트, 주상복합, 오피스텔 등에 대한 분양 보증액은 2019년 61조3천617억원, 2020년 74조1천635억원, 2021년 71조1천766억원이었지만, 이후 급격히 감소하여 2023년 8월 말에는 24조6천224억원으로 쪼그라들었고, PF 보증 한도는 기존 10조원에서 15조원으로 확대되었습니다. 

 

따라서 현재 HUG의 일반 PF 보증 규모는 1조1천637억원으로 HUG의 PF 보증 한도(15조원)의 7.8%에 그치고 있는 상황입니다.

 

 

 

5. 대규모 프로젝트를 부동산 PF로 진행 시 이점

 

1) 자금 조달 용이

부동산 PF는 은행 대출이나 채권 발행보다 더 많은 금액을 조달할 수 있으며, 다양한 금융기관 및 투자자들로부터 자금을 유치할 수 있습니다. 이는 대규모 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 확보하는 데 도움이 됩니다.

2) 위험 분산

부동산 PF에서는 여러 투자자가 참여하므로 위험을 분산시킬 수 있습니다. 각 투자자는 자신이 원하는 조건에 따라 투자를 결정할 수 있으므로, 전체적인 위험 수준이 낮아집니다.

 

3) 빠른 현금 회수

부동산 PF에서는 일반적으로 완공 후 일정 기간 동안 발생하는 임대료나 매매차익 등을 상환 재원으로 삼습니다. 따라서 공사가 완료되면 빠르게 현금을 회수할 수 있습니다.

 

4) 높은 수익률

부동산 PF는 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품 중 하나입니다. 하지만 그만큼 위험성도 높기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

위와 같은 이유로 부동산 PF는 대규모 프로젝트를 진행하는 기업이나 개인에게 매력적인 선택지 중 하나입니다. 그러나 부동산 시장의 변동성과 경기 침체 등으로 인해 PF의 위험성이 높아질 수도 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

 

 

꽃가루 알레르기 증상, 원인, 대처법 알아보기

 

서울시 산후조리비 출산 경비지원 방법과 기한 및 금액 알아보기

 

2024년 2월 매월 양육수당 사전신청 언제까지?- 지급 조건 및 사전신청 방법